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市場(chǎng)動(dòng)態(tài) |
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| 2016年上半年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況與趨勢(shì)分析 | |
2016上半年，在全國(guó)房地產(chǎn)加快去庫(kù)存的大背景下，我市繼續(xù)嚴(yán)控土地出讓，土地出讓面積處于歷史低位，商品房新增供應(yīng)維持前期較緩節(jié)奏，隨著2月房地產(chǎn)貸款和稅收等方面新政的出臺(tái)，外地投資需求和本地改善需求集中入市，自3月以來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)處于歷史高位水平，住宅庫(kù)存得到明顯去化，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)逐步上漲趨勢(shì)。
一、無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
（一）開發(fā)投資等各項(xiàng)指標(biāo)降幅有所收窄，竣工面積同比增長(zhǎng)
1-6月，無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資341.66億元，同比下降12.95%；其中住宅190.48億元，同比下降26.22%。無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)施工面積為3625.23萬(wàn)平方米，同比下降5.06%，其中住宅2513.24萬(wàn)平方米，同比下降1.33%；新開工面積為352.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)66.50%，其中住宅252.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71.64%；竣工面積為387.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.21%，其中住宅297.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51.67%。
（二）土地出讓面積處于歷史低位
1-6月無(wú)錫市區(qū)共成功出讓11幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，成交總面積33.81萬(wàn)平方米，同比下降67.37%，遠(yuǎn)低于歷史同期平均水平，成交金額24.79億元，同比下降23.56%，僅兩幅地塊溢價(jià)成交，其中融創(chuàng)拿下的惠山白屈港地塊溢價(jià)率高達(dá)150%。分土地用途估算，住宅用地面積約21.57萬(wàn)平方米，非住宅用地面積約12.24萬(wàn)平方米。
（三）商品房新增供應(yīng)量明顯減少
1-6月無(wú)錫市區(qū)商品房新增供應(yīng)節(jié)奏總體較緩，供應(yīng)面積220.65萬(wàn)平方米，同比下降18.2%；其中商品住宅新增供應(yīng)面積193.92萬(wàn)平方米，同比下降17.33%。第二季度商品房新增供應(yīng)面積104.95萬(wàn)平方米，同比下降28.74%，環(huán)比下降9.29%；其中商品住宅新增供應(yīng)93.74萬(wàn)平方米，同比下降30%，環(huán)比下降6.43%。上半年無(wú)錫市區(qū)商品房新增供應(yīng)量高點(diǎn)在3月，達(dá)76.19萬(wàn)平方米，而二季度市場(chǎng)成交持續(xù)活躍之下房企推盤節(jié)奏沒(méi)有出現(xiàn)明顯加快，依然維持前期較緩節(jié)奏，分析原因?yàn)椋阂皇?015年市場(chǎng)庫(kù)存量達(dá)到高位，而今年市場(chǎng)變化超出預(yù)期，在一系列不確定因素下，房企總體仍以加快去庫(kù)存為主；二是部分房企由于土地儲(chǔ)備不足等原因，無(wú)法加快推盤節(jié)奏。
（四）商品房與二手房成交量雙雙創(chuàng)下歷史新高
1-6月無(wú)錫市區(qū)商品房成交面積590.94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.75%，成交金額504.35億元，同比增長(zhǎng)91.93%；其中商品住宅成交面積544.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)92.35%，成交金額457.61億元，同比增長(zhǎng)105.27%。第二季度商品房成交面積307.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.62%，環(huán)比增長(zhǎng)8.47%，成交金額270.7億元，同比增長(zhǎng)65.48%，環(huán)比增長(zhǎng)15.86%；其中商品住宅成交面積282.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59.54%，環(huán)比增長(zhǎng)8.3%，成交金額245.77億元，同比增長(zhǎng)72.6%，環(huán)比增長(zhǎng)16.02%。上半年境內(nèi)外市購(gòu)買力涌入明顯，購(gòu)買商品住宅面積224.27萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)173.82%，占到總量的41.21%，而無(wú)錫市區(qū)購(gòu)買對(duì)象的購(gòu)房面積同比增幅為59.08%。在此因素影響下，我市商品房成交呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性和個(gè)盤獨(dú)立性特征：從區(qū)域看，濱湖區(qū)和惠山區(qū)商品房成交面積同比放大明顯，增幅分別達(dá)到137%和135%；個(gè)盤方面，部分熱門樓盤半年成交量遠(yuǎn)超去年全年總量，目前待售房源較為偏緊。
同期無(wú)錫市區(qū)二手房成交面積307.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)119.19%，備案金額190.52億元，同比增長(zhǎng)126.94%；其中二手住宅成交面積為249.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)92.28%，備案金額155.93億元，同比增長(zhǎng)96.93%。第二季度二手房成交面積174.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)99.71%，環(huán)比增長(zhǎng)31.3%，備案金額114.48億元，同比增長(zhǎng)114.02%，環(huán)比增長(zhǎng)50.55%；其中二手住宅成交面積155.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)85.45%，環(huán)比增長(zhǎng)66.91%，備案金額98.92億元，同比增長(zhǎng)90.67%，環(huán)比增長(zhǎng)73.51%。
（五）住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步上漲
二季度，我市住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步上漲。經(jīng)測(cè)算，無(wú)錫市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)8846元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.23%；二手住宅加權(quán)均價(jià)7919元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5.87%。
（六）商業(yè)貸款發(fā)放額同比大幅增長(zhǎng)
1-6月全市個(gè)人住房商業(yè)貸款發(fā)放351.21億元，同比增長(zhǎng)145.95%；市區(qū)公積金貸款發(fā)放39.05億元，同比增長(zhǎng)16.42%。另外，二季度末無(wú)錫市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額總計(jì)587.05億元，比一季度末下降5.84%，其中房產(chǎn)貸款余額241.27億元，比一季度末下降7.48%。
二、當(dāng)下階段市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)
目前由于一線城市和部分二線城市商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，其需求溢出對(duì)周邊二三線城市影響較大。下半年在宏觀政策仍將保持總體寬松的大環(huán)境下，預(yù)測(cè)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)下階段走勢(shì)如下：
（一）新增供應(yīng)節(jié)奏有所加快。上半年我市商品房成交量較大，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變?cè)谏唐纷≌瑤?kù)存量明顯下降的客觀情況下，房企將進(jìn)一步加快推盤節(jié)奏，迎接金九銀十的傳統(tǒng)銷售旺季。
（二）短期內(nèi)市場(chǎng)成交活躍度不減。3月份以來(lái)我市商品房成交量持續(xù)歷史高位，外地購(gòu)買力占比保持在較高水平，本地需求活躍度不減。隨著部分區(qū)域供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，熱銷樓盤面臨房源緊張狀態(tài)，房?jī)r(jià)處于上升通道等，這些因素將刺激需求積極入市。同時(shí)由于城市規(guī)劃建設(shè)、房?jī)r(jià)差距大等多重因素的影響，周邊城市需求溢出也會(huì)給我市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交助力。考慮前期成交量高位以及本地需求消耗等因素，下階段市場(chǎng)成交量總體或呈現(xiàn)高位小幅回落。
（三）住房?jī)r(jià)格仍將有所上漲。由于目前住宅庫(kù)存去化周期已縮短為8個(gè)月，如去掉低層住宅這類銷售周期長(zhǎng)的物業(yè)類型，去化周期僅為7個(gè)月，從各個(gè)區(qū)域看也均出現(xiàn)部分房源結(jié)構(gòu)供求關(guān)系偏緊。隨著后期市場(chǎng)成交總體活躍，中高端新盤加快上市，前期滯漲的樓盤也將有所上漲，住房?jī)r(jià)格總體還將上升，局部區(qū)域房?jī)r(jià)或加速上漲。
無(wú)錫市房屋交易管理中心 | | |  |
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